Les Nouvelles de la Boulangerie

Le droit de préemption du locataire, titulaire d’un bail commercial, lors de la vente du local commercial

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal souhaite vendre son local, son locataire, titulaire d’un bail commercial, dispose d’un droit de préemption ou droit de préférence.

Le droit de préemption du locataire résulte de l’article L 145-46-1 du code de commerce, dont les dispositions sont applicables aux cessions intervenues depuis le 18 décembre 2014. C’est un droit d’ordre public. Par conséquent, aucune disposition contractuelle ne peut priver le locataire de ce droit.

Les exceptions

Il appartient au propriétaire de communiquer au locataire, et ce avant tout autre potentiel acquéreur, son intention de vendre. Toutefois, ce droit ne s’applique pas pour certaines ventes, listées par cet article. C’est le cas de :

– La vente unique de locaux commerciaux distincts ;

– La vente unique de plusieurs locaux dans un ensemble commercial ;

– La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;

– La vente d’un local au conjoint du bailleur ;

– La vente du local à un descendant ou ascendant du bailleur ou de son conjoint ;

– La vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.

La procédure

Pour informer son locataire de son projet de vendre, le propriétaire doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, ou lui remettre en main propre la lettre contre signature (ou récépissé) du locataire. Dans cette lettre, doivent être écrits les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du code de commerce. Doivent notamment y être mentionnés : le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette lettre vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

Si le locataire accepte l’offre, le bailleur doit réaliser la vente dans les deux mois qui suivent la date d’envoi de la réponse du locataire. Si le locataire accepte l’offre sous réserve de l’obtention d’un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration du délai de réalisation, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente du locataire est sans effet et le propriétaire peut accepter d’autres offres d’achat.

Si l’offre est modifiée

Si le propriétaire modifie son offre en baissant son prix ou en proposant des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, ce dernier doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce prix selon les mêmes procédés que pour la première offre. Le locataire aura à nouveau un mois suivant la réception de la nouvelle offre pour faire connaître sa réponse à son propriétaire. Les délais de réalisation de la vente sont les mêmes que ceux prévus pour la première offre.

Les bailleurs qui ont un projet de vente doivent bien respecter ces règles, sinon la vente de leur local pourrait être remise en question.

Pour toute précision complémentaire, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre groupement professionnel départemental.